Agenda 21: Die unbequeme Wahrheit über Mixed Use Development

Was die Trends in der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien angeht, war während meiner 30-jährigen Tätigkeit in der Branche keine kontraproduktiver oder staatlicher als die Entwicklung von Wohnimmobilien gegenüber der gemischten Nutzung von Einzelhandelsimmobilien (RRMU).

Wählen Sie nahezu jede Stadt in der Bay Area aus, und Sie können leicht eine beliebige Anzahl von RRMU-Projekten identifizieren, die in den letzten zehn Jahren vorgeschlagen, berechtigt und / oder entwickelt wurden. Und mit seltenen Ausnahmen leiden diese Projekte unter den gleichen Problemen… relativ hohe Leerstandsquoten, die deutlich unter den Marktmieten liegen, schlechte Kreditmieten und eine hohe Fluktuationsrate der Maklerfirmen, die mit wenig Erfolg versuchen, das zu vermieten, was nicht vermietbar ist.

Versteh mich nicht falsch - als Designkonzept funktioniert RRMU wunderbar… in Paris. Und in Manhattan. Und darin liegt ein großer Teil des Problems. Stadtplaner und Stadträte in ganz Nordkalifornien haben einen Minderwertigkeitskomplex gegenüber den wichtigsten städtischen Märkten auf der ganzen Welt aufgedeckt und versucht, diesen äußerst urbanen Produkttyp in weitläufige Vororte von Concord über Novato bis San Jose zu zwingen. Ratet mal, die wichtigste Zutat fehlt - konzentrierte, massive Fußgängerpopulationen.

Einzelhandelsentwicklungen gedeihen und erfreuen sich nur dann einer wettbewerbsfähigen Nachfrage nach ihren offenen Stellen, wenn Händler und Restaurants erfolgreich sein können. Die Zutaten für den Erfolg des Einzelhändlers sind allgemein bekannt und bewährt: einfacher Zugang, bequemes Parken, starke Mitmieter und Nähe zu einer begehrten Handelszone. In den hauptsächlich vorstädtischen Submärkten der Bay Area erreichen weit über 90% der Käufer ihre Einkaufs- und Restaurants mit dem Auto. Nur eine der neun Grafschaften der Bay Area, San Francisco, kann einen legitimen Anspruch auf die Grundlagen erheben, die RRMU unterstützen, und selbst dann nur in ausgewählten Stadtteilen

Aber die Einzelhandelslandschaft in jedem anderen Landkreis in der Bay Area ist überwiegend vorstädtischer Natur und besteht aus Einkaufszentren, Energiezentren und regionalen Einkaufszentren mit zahlreichen Parkplätzen oder traditionellen Innenstädten, die sich über Straßenparkplätze und nahe gelegene Parkstrukturen an autoorientierte Käufer richten. Gegen erfolgreiche und fest verwurzelte Vermögenswerte wie diese mit ihrer einfachen Parkbarkeit, ihren starken Ankermietern und ihrem breiten Angebot versuchen RRMU-Projekte vergeblich, Mieter anzuziehen, die nüchtern eine Zukunft ohne Parken, ohne zuverlässige Ankermieter oder den von ihnen erzeugten Verkehr sehen und vor allem keine Kunden.

Die zahlreichen Teilmärkte der Bay Area erfüllen die grundlegenden Kriterien für RRMU aus mehr Gründen als mangelnder Wohnraumdichte nicht. Denken Sie daran, dass die europäischen und Ostküstenmärkte, auf denen sich RRMU historisch entwickelt hat, in der Regel Jahrhunderte alt sind und eine weitaus eingeschränktere Infrastruktur von Autobahnen, Parkplätzen und Straßen aufweisen, die alle notwendigen Faktoren für das natürliche Wachstum von RRMU in diesen Märkten waren. RRMU war in diesen Märkten tätig, da es zum Zeitpunkt ihrer Entwicklung keine Alternative gab. Die Infrastruktur in Nordkalifornien basiert jedoch auf einem Standard des 20. Jahrhunderts, aus dem Vororte und die ihnen dienenden Einzelhandelsprojekte hervorgingen, wodurch die für eine erfolgreiche RRMU erforderliche kritische Ursache-Wirkungs-Chemie entfällt. Regierungseliten haben diese Realitäten ignoriert und gleichzeitig ihr Euromodell für unsere Gemeinden weiterentwickelt.

Vom Dogma des New Urbanism entzückt, haben unsere Stadtplaner die Tatsache, dass sich der Einzelhandel von Natur aus gerne versammelt, einheitlich ignoriert. Bei der Planung von Einzelhandelsmietverträgen drückt sich diese Realität in Ankermietern, größeren Formaten und einer kritischen Masse aus. Doch die RRMU-Entwürfe von New Urbanism verstopfen die Ohren und verschließen die Augen vor dieser wesentlichen Wahrheit.

Tragischerweise haben die heutigen anspruchsvollen Bauträger das Spiel gelernt. Der heiße Wohnimmobilienmarkt ermöglicht es ihnen, Projekte zu entwickeln, bei denen sie kein Einkommen für die Einzelhandelsflächen erzielen können, zu deren Bau sie von der Gemeinde gezwungen werden, da sie wissen, dass sie bestenfalls Probleme haben werden. Starke Erträge aus dem Pro-forma-Bereich für Wohnimmobilien kompensieren jedoch die Abschreibungen im Einzelhandel und führen so zu einem weiteren RRMU-Projekt, dessen Erdgeschoss dazu bestimmt ist, frei zu liegen oder möglicherweise von einem neu gegründeten Nagelstudio oder einem Kampfsportbetrieb ohne Kredit oder gemietet zu werden wieder aufnehmen, wenn der Vermieter Glück hat.

Natürlich gibt es eine Handvoll Ausnahmen. Santana Row und Bay Street unter ihnen (obwohl Projekte wie diese mehr regionale Mall-DNA als RRMU haben). Eine bewundernswerte Nische wird auch von ausgewählten Firmen wie BHV Centerstreet Properties entwickelt, die Mischnutzungsprojekte anbieten, die darauf abzielen, funktionalen, erstklassigen Einzelhandel mit hochwertigen Wohnimmobilien zu verbinden. Aber für jeden Erfolg gibt es vielleicht dreißig Zugunglücke. Die Mitarbeiter der Stadt, die nicht dafür verantwortlich sind, die von ihnen konzipierten und benötigten Projekte zu finanzieren, zu leasen oder zu verwalten, sind zunehmend eine Klasse von Leuten, die ihre Hände auf den Gängen der Zustimmung haben, aber keine Stiefel vor Ort haben, die verstehen, wie Einzelhandelsleasing funktioniert oder überhaupt fehlerhafte Natur ihrer Träume.

Unsere Stadtplaner scheinen alle an denselben Konferenzen und Seminaren teilzunehmen, die von einer Buchstabensuppe von Handelsorganisationen wie ULI, ICSC und BOMA veranstaltet werden. Sie bringen das trendige Designkonzept du jour (z. B. Wohnen über gemischte Nutzung im Einzelhandel, Transitdörfer, adaptive Wiederverwendung usw.) auf die überwiegend vorstädtischen Einzelhandelsmärkte in Nordkalifornien zurück und setzen Entwickler mit nicht vermietbaren Designs fort, falls diese vorhanden sind Entwickler hoffen, die Genehmigung in dieser Stadt zu suchen.

Wer genau setzt sich für das RRMU-Designkonzept ein? Nicht die risikobewussten Entwickler, die gelernt haben, wie dieser Produkttyp selten erfolgreich ist. Ganz klar nicht die hochwertigen Einzelhändler und erstklassigen Restaurants, die diese Projekte konsequent meiden und sie halb leer lassen. RRMU-Projekte schreiten jedoch in einer bizarren Immobilienwelt weiter voran, in der die Gesetze von Angebot und Nachfrage von Planern des Elfenbeinturms außer Kraft gesetzt wurden, die keine der Folgen dieser Fehler haben, im Gegensatz zu den Entwicklern, die mit dem Bau dieser Banken überlastet sind, den Banken, die Kredite an sie vergeben könnten oder die Maklerfirmen, die mit dem Leasing beauftragt sind.

Entkoppelt von den finanziellen Realitäten des Entwerfens und Bauens von Einzelhandelsprojekten, die hochwertige Mieter anziehen und es schaffen, in guten und schlechten Märkten weiterhin gemietet zu bleiben, scheinen unsere Bürokraten mehr daran interessiert zu sein, wie ein Projekt aussieht oder ob es mit der neuesten Mode in der EU vereinbar ist städtische Mekkas.

Maklerfirmen wie unsere erleben zunehmend Besuche von verärgerten Mehrfamilienentwicklern, die erkannt haben, dass sie ein zunehmendes Problem haben. Mit wachsender Besorgnis sehen sie, wie das Leerstandsproblem in ihren Geschäftsportfolios größer wird und keine offensichtliche Heilung findet. Behelfsmäßige Leasinglösungen sind alltäglich geworden, da anspruchsvolle institutionelle Entwickler ihre „Einzelhandelsflächen“ mit kostenlosen Fitness- und Besprechungsräumen bevölkern, um ihre Lagerbestände an Totflächen, wenn auch nur geringfügig, zu verkleinern.

Während Adam Smiths „Unsichtbare Hand“ dem Verbraucher, dem Händler, dem Bauunternehmer und der gesamten Gemeinde das geben würde, was sie wollen, nämlich Parken, Bequemlichkeit, Ankermieter und erfolgreiche Projekte, haben unsere Bürokraten ihren eigenen Weg eingeschlagen. Eine, die aussieht wie Paris, aber mit leeren Gebäuden.